6. Kaupanteko

6.1. Ennen kaupantekoa

Asunto-osakkeen osalta välitysliikkeen on ennen kaupantekoa varmistettava seuraavat asiat:

1. Isännöitsijäntodistuksessa olevat keskeiset tiedot

Välitysliikkeen on varmistettava isännöitsijäntodistuksessa olevien keskeisten tietojen ajantasaisuus välittömästi ennen kaupantekopäivää. Keskeisiä tietoja ovat mm. tieto omistajasta, vastikerästeistä, yhtiökokouspäätöksistä ja yllättävistä korjaustarpeista.

2. Lainaosuus

Hyvän välitystavan mukaan välitysliikkeen tulee pyrkiä tarkistamaan isännöitsijältä lainaosuuden suuruus kaupantekohetkelle hankkimalla siitä kirjallinen selvitys. Mikäli selvitystä ei ole saatavissa tai se ei ole tarkoituksenmu¬kaisin kustannuksin hankittavissa, on riittävää, että välitysliike ilmoittaa toimeksiantajalle lainaosuuden mahdollisesta pienentymisestä ja sen määrää koskevan tiedon mahdollisesta epätarkkuudesta. Mikäli lainaosuus on yhtiössä tehtyjen päätösten vuoksi suurentunut isännöit¬sijäntodistuksen mukaisesta tiedosta, tulee välitysliikkeen tämä aina selvittää.

3. Osakekirjan sijainnin varmistaminen

Välitysliikkeen on hyvissä ajoin ennen kaupantekoa varmistettava kenen hallussa kaupan kohteena oleva osakekirja on. 

4. Osakesiirrot

Välitysliikkeen on varmistettava, että osakekirja on siirretty toimeksiantajalle asianmukaisella tavalla.

Jos osakekirjaa ei ole siirretty toimeksiantajalle eikä lainmukainen siirtäjä enää voi tehdä siirtoa, toimeksiantajan tulee huolehtia siirtomerkintöjen hankkimisesta.

Välitysliikkeen tulee tarkistaa, että osakekirjassa on siirtomerkintä toimeksiantajalle. Ratkaisevana on viimeinen siirtomerkintä, jolla osakekirja on siirretty nykyiselle omistajalle. Jos isännöitsijäntodistukseen merkitty omistaja on toimeksiantajana, ennen viimeistä merkintää mahdollisesti puuttuvilla välisaannoilla ei ole merkitystä eikä niitä koskevia siirtomerkintöjä tarvitse jälkikäteen tehdä.

Jos osakekirjassa ei ole siirtomerkintää toimeksiantajalle, välitysliikkeen tulee pyrkiä hankkimaan siirtomerkintä / siirtomerkinnät. Jos niitä ei kuitenkaan voida saada, se ei välttämättä estä toimeksiantosopimuksen tekemistä eikä myyntiä, jos saannon asianmukaisuus pystytään muulla tavalla riidattomasti osoittamaan.

Välitysliikkeellä ei ole velvollisuutta siirtomerkinnän tekemiseen.

5. Varainsiirtoveron valvontailmoitus

Asunto-osakkeen luovutuksesta on suoritettava 1,6 % varainsiirtovero. Välitysliikkeen on laskettava oikea varainsiirtoveron määrä ja huolehdittava varainsiirtoverolomakkeen täyttämisestä (Verohallituksen lomake 6012).

Kiinteistön osalta välitysliikkeen on ennen kaupantekoa varmistettava seuraavat asiat:

1. Lainhuutotodistuksen, rasitustodistuksen ja kiinteistörekisteriotteen keskeiset tiedot

Välitysliikkeen on tarkistettava lainhuutotodistuksessa, rasitustodistuksessa ja kiinteistörekisterinotteessa olevien keskeisten tietojen ajantasaisuus välittömästi ennen kaupantekopäivää. Keskeisiä tietoja ovat mm. tieto omistajasta, kiinteistöön kohdistuvista rasituksista sekä rasitteista ja oikeuksista. 

2. Panttikirjojen sijainti

Välitys tulee hyvissä ajoin ennen kauppaa varmistaa kaupan kohteeseen     kohdistuvien panttikirjojen sijainti.

3. Kaupanvahvistaja

Välitysliikkeen on sovittava kaupanvahvistajan kanssa hänen     osallistumisestaan kaupantekotilaisuuteen. Välitysliikkeen on lisäksi     muistutettava kaupan osapuolia kaupanvahvistajan palkkiosta ja huolehdittava siitä kaupan osapuolten sopimuksen mukaisesti.

Hyvän välitystavan mukaisena ei pidetä sitä, että välitysliikkeessä toimiva kiinteistönvälittäjä toimisi kaupanvahvistajana sen kiinteistön kaupassa, jonka välitystä hän on itse hoitanut (ns. omassa kaupassa).

4. Rakennuksen käyttömaksut (asumiskäyttöön tarkoitettu rakennus)

Välitysliikkeen tulee selvittää toimeksiantajalta kohdistuuko kiinteistöön erääntyneitä käyttömaksuja (esim. vesihuolto, energia, sähkö). Välitysliike saa lähtökohtaisesti luottaa toimeksiantajan ilmoitukseen. Mikäli välitysliikkeellä kuitenkin on toimeksiannon suorittamisen yhteydessä syntynyt aihetta epäillä toimeksiantajan ilmoitusta, tulee välitysliikkeen ennen kaupantekoa tarkistaa kyseiseltä laitokselta ovatko energia-, sähkö- ja vesimaksut maksettu. Välitysliike voi näin arvioida onko esim. sähkömittari tarpeen lukea kaupantekopäivälle.

Välitysliikkeen on lisäksi selvitettävä sähköliittymäsopimuksen siirrettävyys, jos liittymä siirretään kaupassa ostajalle.

Välitysliikkeen on sekä asunto-osakkeen että kiinteistön kaupassa ennen kaupantekoa varmistettava edellä mainittujen seikkojen lisäksi seuraavat asiat:

1. Kaupantekoajankohdasta sopiminen

Välitysliikkeen tulee sopia kaupantekoajankohdasta sekä myyjän että ostajan kanssa.

2. Kaupantekotilaisuudessa tarvittavat asiakirjat

Välitysliikkeen tulee kerätä hyvissä ajoin ennen kaupantekotilaisuutta    kaupassa tarvittavat ja ostajalle luovutettavat asiakirjat. Välitysliikkeen on lisäksi tarkistettava ne ja otettava niistä tarvittavat kopiot.

Välitysliikkeen on toimitettava kohteessa mahdollisesti tehdystä kuntotarkastuksesta laadittu raportti ja siihen liittyvät värivalokuvat ostajalle riittävän ajoissa (noin 2-3 päivää) ennen kaupantekoajankohtaa. Välitysliikkeen on tutustuttava itsekin kuntotarkastusraporttiin värikuvineen. Jos raportista tai liitteenä olevista kuvista ilmenee jotain, joka on ristiriidassa tiedossa olevien ja tietoon tulleiden seikkojen kanssa, välitysliikkeen on kiinnitettävä sekä myyjän että ostajan huomiota asiaan ja suositeltava heitä ottamaan yhteyttä raportin laatijaan.

3. Avaimet ja turvajärjestelmien tunnukset

Välitysliikkeen tulee varmistaa toimeksiantajalta asunnon avainten sijainti ja niiden lukumäärä sekä sopia niiden luovuttamisesta. Välitysliikkeen tulee lisäksi selvittää toimeksiantajalta asunnon mahdollisen turvajärjestelmän käyttöohjeet ja tunnukset sekä sopia niiden luovuttamisesta.

4. Vuokrattu kohde

Mikäli myyntitoimeksiannon kohteena oleva huoneisto tai kiinteistö on     vuokrattu, tulee välitysliikkeen varmistaa toimeksiantajalta vuokrasopimuksen sijainti ja muistuttaa myyjää tuomaan se kaupantekotilaisuuteen. Välitysliikkeen on myös selvitettävä vuokrasuhteen vakuudeksi maksettu vuokravakuus ja huolehdittava sen siirtämisestä osapuolten sopimuksen mukaisesti