3.5.4.1. Asunto-osake

3.5.4.1.1. Hankittavat asiakirjat

Hyvän välitystavan mukaan välitysliikkeen tulee ennen markkinoinnin aloittamista hankkia asunto-osakkeesta ainakin seuraavat asiakirjat ja perehtyä niihin:

1. isännöitsijäntodistus

Välitysliikkeen on hankittava aina toimeksiantosopimuksen tekemisen jälkeen uusi / tuore isännöitsijäntodistus. Isännöitsijäntodistus saa olla toimeksiantoa suoritettaessa enintään 3 kuukautta vanha. Välitysliikkeen on kuitenkin aina hankittava kaupantekopäivälle uusi isännöitsijäntodistus tai tarkistaa luotettavasti isännöitsijäntodistuksessa olevien tietojen ajantasaisuus.

Välitysliikkeellä tulee olla voimassaolevan isännöitsijäntodistuksen laadintaa koskevan KH-kortin (KH 02-00396) edellyttämät tiedot sisältävä isännöitsijäntodistus. Isännöitsijäntodistuksesta tulee ilmetä mm. asunto-osakeyhtiössä päätetyt tai varmuudella tiedossa olevat huomattavat korjaukset, perusparannukset ja muut velvoitteet. Välitysliikkeen on lisäksi asuntojen markkinoinnissa annettavista tiedoista annetun valtioneuvoston asetuksen (asuntomarkkinointiasetus) mukaan ilmoitettava arvio tällaisten korjausten toteutta¬misajankohdasta ja niistä ostajalle aiheutuvista kustannuksista. Mikäli välitysliike ei yrityksistään huolimatta saa KH-kortin mukaista isännöitsijäntodistusta tai asuntomarkkinointiasetuksen edellyttämiä tietoja, välitysliikkeen on kerrottava asiasta ja sen mahdollisesta merkityksestä toimeksiantajalle ja ostajalle.

Välitysliikkeen tulee varmistaa isännöitsijäntodistuksesta, että myyjä on merkitty asunto-osakeyhtiön osakeluetteloon osakkeiden omistajaksi. Mikäli myyjää ei ole merkitty omistajaksi, tulee myyjästä hankkia asianmukainen selvitys (ks. alla kohta 2)

Välitysliike saa lähtökohtaisesti luottaa isännöitsijäntodistuksessa oleviin tietoihin. Mikäli välitysliike on saanut ristiriitaisia tietoja, taikka jos sillä on erityistä aihetta epäillä, välitysliikkeen on muiden yhtiötä koskevien asiakirjojen hankkimisen lisäksi oltava yhteydessä isännöitsijään ja tiedusteltava tältä taloyhtiön tilanteesta.

2. Selvitys omistusoikeudesta

Välitysliikkeellä tulee olla asiakirja, joka osoittaa toimeksiantajan omistusoikeuden. Jos toimeksiantajaa ei ole merkitty asunto-osakeyhtiön osakeluetteloon osakkeiden omistajaksi, tulee välitysliikkeellä olla kopio asiakirjasta (esim. kauppakirja, testamentti, ositus- tai perinnönjakokirja), josta ilmenee toimeksiantajan omistusoikeus. Tällaisessakin tapauksessa on suositeltavaa, että toimeksiantaja ilmoittaa saantonsa taloyhtiölle, jolloin hänen omistuksensa näkyy isännöitsijäntodistuksesta.

Välitysliikkeen tulee tarkistaa, että osakekirjassa on siirtomerkintä toimeksiantajalle. Ratkaisevana on viimeinen siirtomerkintä, jolla osakekirja on siirretty nykyiselle omistajalle. Jos isännöitsijäntodistuk¬seen merkitty omistaja on toimeksiantajana, ennen viimeistä merkintää mahdollisesti puuttuvilla välisaannoilla ei ole merkitystä eikä niitä koskevia siirtomerkintöjä tarvitse jälkikäteen tehdä.

Jos osakekirjassa ei ole siirtomerkintää toimeksiantajalle, välitysliikkeen tulee pyrkiä hankkimaan siirtomerkintä / siirtomerkinnät. Jos niitä ei kuitenkaan voida saada, se ei välttämättä estä toimeksiantosopimuksen tekemistä eikä myyntiä, jos saannon asianmukaisuus pystytään muulla tavalla riidattomasti osoittamaan.

3. puolison suostumus

Mikäli välitettävänä kohteena on toimeksiantajan yksin omistama huoneisto, joka on pääasiallisesti tarkoitettu käytettäväksi aviopuolisoiden yhteisenä kotina, hän tarvitsee kauppaan aviopuolison suostumuksen.

Suostumus asunto-osakkeen luovutukseen voidaan antaa vapaamuotoisesti. Suositeltavaa kuitenkin on, että suostumus otetaan aina kirjallisesti.

Mikäli avioero on tullut vireille ennen 1.1.1988, puoliso voi myydä avio-oikeuden alaista irtainta omaisuutta eli esim. asunto-osakkeen ilman suostumuksia.

Mikäli avioero on tullut vireille 1.1.1988 jälkeen, puolisoiden yhteisenä kotina käytetyn asunto-osakkeen myyntiin tarvitaan toisen puolison suostumus. Mainittu suostumus tarvitaan kunnes ositus on lainvoimaisesti toimitettu riippumatta siitä onko omaisuus avio-oikeuden alaista tai siitä vapaata.

Rekisteröidyssä parisuhteessa olevan puolison suostumus tarvitaan.

Avopuolison suostumusta ei tarvita.

4. lesken suostumus

Mikäli välitettävänä kohteena on yksin kuolleen puolison nimissä ollut huoneisto, joka on pääasiallisesti tarkoitettu käytettäväksi puolisoiden yhteisenä kotina, tarvitaan kauppaan lesken kirjallinen suostumus. Suostumus vaaditaan, kunnes ositus on lainvoimaisesti toimitettu.

Suostumus asunto-osakkeen luovutukseen voidaan antaa vapaamuotoisesti. Suositeltavaa kuitenkin on, että suostumus otetaan aina kirjallisesti.

5. perillisten suostumus

Jos välitettävänä kohteena on yksin lesken nimissä oleva huoneisto, joka on pääasiallisesti tarkoitettu käytettäväksi puolisoiden yhteisenä kotina, kauppaan tarvitaan ensin kuolleen puolison perillisten ja yleistestamentinsaajan kirjallinen suostumus. Suostumus vaaditaan, jos puoliso on kuollut 1.1.1988 jälkeen.

Jos puoliso on kuollut ennen 1.1.1988, leski voi myydä avio-oikeuden alaista irtainta omaisuutta kuten asunto-osakkeen ja maanvuokraoikeuden ja sillä olevan rakennuksen ilman suostumuksia.

Suostumus vaaditaan, kunnes ositus on lainvoimaisesti toimitettu. Suostumuksen tulee olla kirjallinen, päivätty, allekirjoitettu ja kahden esteettömän henkilön oikeaksi todistama.

6. PTS (pitkän tähtäimen korjaussuunnitelma)

Mikäli asunto-osakeyhtiössä on isännöitsijäntodistuksen mukaan suoritettu tai teetetty PTS tai muu vastaava asunto-osakeyhtiön rakennusten kuntoa koskeva suunnitelma, tulee välitysliikkeen pyrkiä hankkimaan ko. asiakirja ja tutustua siihen. Mikäli välitysliike ei yrityksistään huolimatta saa em. asiakirjaa, tulee asiasta kertoa sekä toimeksiantajalle että ostajalle.

7. tilinpäätösasiakirjat

Välitysliikkeen on hankittava viimeinen tilinpäätös (tuloslaskelma, tase ja toimintakertomus). Välitysliikkeen tulee tutustua asiakirjoihin ja verrata niistä ilmeneviä tietoja toimeksiantajalta saatuihin tietoihin sekä isännöitsijäntodistuksesta ja sen liitteistä ilmeneviin tietoihin. Jos toimeksiantosopimuksen tekemisen jälkeen vahvistetaan uusi tilinpäätös, välitysliikkeen on hankittava se.

8. talousarvio

Välitysliikkeen on hankittava yhtiön talousarvio, jos sellainen on laadittu. Välitysliikkeen tulee tutustua talousarvioon ja verrattava siitä ilmeneviä tietoja toimeksiantajalta saatuihin ja isännöitsijäntodistuksesta ja sen liitteistä ilmeneviin tietoihin.

9. yhtiöjärjestys

Välitysliikkeen on hankittava yhtiöjärjestys ja verrattava siitä ilmeneviä tietoja toimeksiantajan antamiin tietoihin ja kohteesta havaittaviin seikkoihin.
Välitysliikkeen tulee erityisesti kiinnittää huomiota mahdolliseen lunastuslausekkeeseen ja kertoa sen merkityksestä kaupan osapuolille. Välitysliikkeen tulee myös selvittää yhtiöjärjestyksestä, mitä osakkeenomistajan ja asunto-osakeyhtiön välisestä kunnossapitovastuun jakautumisesta on määrätty. Mikäli yhtiöjärjestyksessä määrätty osakkaan ja yhtiön välinen kunnossapitovastuu poikkeaa asunto-osakeyhtiölain 78 §:n mukaisesta kunnossapitovastuusta, on tästä ja sen merkityksestä kerrottava kaupan osapuolille. Mikäli piha-alueet, autokatokset tai muut vastaavat tilat eivät ole yhtiöjärjestyksen mukaan osakkeenomistajan hallinnassa, välitysliikkeen on kerrottava tästä ja sen merkityksestä kaupan osapuolille.

10. muut sopimukset

Välitysliikkeen on selvitettävä toimeksiantajalta muut yhtiössä mahdollisesti laaditut osakassopimukset tai osakkaiden suostumuksin omaksutut käytännöt, joiden johdosta menetellään joltain osin yhtiöjärjestyksestä poikkeavasti. Välitysliikkeen tulee kiinnittää kaupan osapuolten huomiota myös siihen, että yhtiökokous on voinut tehdä muitakin yhtiöjärjestyksestä poikkeavia päätöksiä, taikka sellaisia päätöksiä, jotka eivät poikkea yhtiöjärjestyksestä, eivätkä ilmene yhtiöjärjestyksestä. Välitysliikkeen on kiinnitettävä kaupan osapuolten huomiota tällaisista muista sopimuksista ja käytännöistä mahdollisesti aiheutuviin ongelmiin.

11. huoneiston pohjapiirros

Välitysliikkeen tulee hankkia huoneiston pohjapiirros. Tavanomaisesti se saadaan pyynnöstä isännöitsijältä tai hallituksen puheenjohtajalta. Mikäli pohjapiirros ei ole heiltä saatavissa, välitysliikkeen tulee hankkia se rakennusvalvontaviranomaisilta. Mikäli kohdetta vastaavaa pohjapiirrosta ei yrityksistä huolimatta saada em. tahoilta, tulee sellainen tehdä. Tällöin ostajalle on tuotava selkeästi ilmi, ettei piirros perustu virallisiin piirustuksiin. Pohjapiirroksen tarkoitus on selvittää asunnon nykyinen huonejako.

12. kaavoitustiedot

Välitysliikkeen tulee lähtökohtaisesti aina selvittää asuntoa koskevan alueen kaavoitustilanne. Mikäli alueella on vahvistettu asemakaava eikä kaavamuutoksia ole vireillä, riittää valmiiksi rakennetuilla alueilla pelkkä tieto kaavasta sekä kaavoitusviranomaisesta. Jos kyse on osittain rakentamattomasta alueesta, välitysliikkeen tulee antaa tieto kaavan vaikutuksista ja hankkia kaavaote sekä selvittää niiden merkitys kaupan osapuolille. Välitysliikkeen tulee myös kertoa vireillä olevasta kaavamuutoksesta, voimassaolevan kaavan vastaisesta rakennuskannasta sekä käyttämättömästä rakennusoikeudesta, mikäli edellä mainituilla tiedoilla olisi vaikutusta ostopäätöksen kannalta.

13. huoneenvuokrasopimus

Jos huoneisto on toimeksiantosopimusta tehtäessä vuokrattuna, tulee välitysliikkeen pyytää vuokrasopimus ja antaa ostajalle tieto sen sisällöstä sekä selvittää vuokravakuuden sijainti. Välitysliikkeen tulee lisäksi selvittää myydäänkö huoneisto vuokrattuna vai vapaana. Välitysliikkeen on selvitettävä myös, onko vuokralainen irtisanottu vuokratusta huoneistosta huoneenvuokralain edellyttämällä tavalla ja milloin vuokrasopimus päättyy. Välitysliikkeen on syytä muistaa, että tehdystä irtisanomisesta huolimatta, on mahdollista, että huoneisto ei vapaudu irtisanomisajan päättyessä.

14. panttausta koskevat tiedot

Jos osakekirjat ovat pantattuina luottojen vakuudeksi, tulee välitysliikkeen selvittää panttivastuiden määrä. Välitysliikkeen tulee lisäksi ennen kauppaa selvittää kenen hallussa osakekirja on. Välitysliikkeen on varmistettava myös millä ehdoilla osakekirja on vapautettavissa panttivastuusta.

Jos osakekirja ei ole pantattu, välitysliikkeen tulee varmistautua siitä, että osakekirja on toimeksiantajan hallussa ja että hän on kaupanteossa oikeutettu siirtämään osakekirjan.

15. energiatodistus yms. todistukset

Jos taloyhtiöstä on olemassa energiatodistus tai kuntotodistus, tulee välitysliikkeen sellainen hankkia. Lisäksi välitysliikkeen tulee hankkia muut mahdolliset asiakirjat, joiden tarve ilmenee selvittelyn edetessä.

16. uudistuotantokohdetta koskevat asiakirjat

Rakentamisvaiheen aikana myytävien asuntojen ostajien edut on suojattava asuntokauppalain 2 luvun suojasäännöksillä (RS-kohde). Uudistuotantokohdetta markkinoitaessa on kohteesta lähtökohtaisesti hankittava edellä mainittujen asiakirjojen lisäksi keskeiset asuntokauppa-asetuksen mukaiset RS-asiakirjat (turva-asiakirjat). Vastaavasti ei-RS-kohteesta (valmis uusi asunto) tulee hankkia vastaavat asiakirjat, kuten taloussuunnitelma tai -arvio, rakennustapaseloste, rakennuspiirustukset, yhtiön omistamaa kiinteistöä koskevat asiakirjat sekä todistus suorituskyvyttömyysvakuudesta.

17. erityinen selonottovelvollisuus

Mikäli välitysliikkeellä on katselmuksen, myyjän haastattelun ja asiakirjojen hankkimisen jälkeen joiltakin osin aihetta epäillä saamiensa tietojen paikkansapitävyyttä, on hänen selvitettävä annettujen tietojen todenperäisyys, mikäli mahdollista. Jos tieto osoittautuu virheelliseksi, se on oikaistava ennen kuin ostaja päättää ostotarjouksen tekemisestä. Mikäli tietojen todenperäisyyttä ei pystytä ilman kohtuutonta vaivaa selvittämään, asiasta ja sen merkityksestä on kerrottava kertoa kaupan osapuolille